Consulenza e supporto per Aste immobiliari e giudiziarie a Torino

Consulenza e supporto per Aste immobiliari

Le aste giudiziarie e, segnatamente, quelle immobiliari costituiscono una attività processuale che segue, ordinariamente, una procedura espropriativa, sia essa dovuta a pignoramento che a dichiarazione di fallimento di un determinato debitore: con la vendita all’asta, i creditori procedenti mirano ad ottenere la liquidazione necessaria al soddisfacimento dei propri crediti.

Al contempo, le aste giudiziarie rappresentano una interessante opzione per gli acquirenti, dal momento che consentono a questi ultimi di potersi aggiudicare beni mobili o immobili di un certo valore a prezzi decisamente più bassi di quelli di mercato.

La Edizioni Retrò s.r.l., con il suo brand RetròEstate, fornisci servizi di supporto e assistenza per le aste giudiziarie immobiliari a Torino, in collaborazione con consulenti legali interni e Studi Legali partner.

 

La procedura dell’asta giudiziaria.

L’asta giudiziaria si tiene presso l’Ufficio aste giudiziarie del Tribunale dinanzi al quale è incardinata la procedura esecutiva o concorsuale: il giudice, dopo aver disposto la vendita forzata di un o più beni mobili o immobili di proprietà del debitore esecutato o fallito, presiede in prima persona, o per mezzo di un suo delegato, le operazioni di vendita destinate ad ottenere la liquidità volta a soddisfare, anche parzialmente, i creditori procedenti.

Ai sensi dell’art. 490 c.p.c. e della Legge 80/2005, in caso di vendita di beni mobili e immobili derivante da esecuzione, deve essere pubblicato un avviso contenente i dati di pubblico interesse e affisso per tre giorni consecutivi nell’albo dell’ufficio giudiziario dinanzi al quale si svolge il procedimento. Inoltre, se il valore dei beni mobili supera i 25.000 o sono presenti immobili, l’avviso in questione deve essere pubblicato anche in appositi siti internet e quotidiani (ovvero, con altri mezzi pubblicitari ritenuti opportuni dal giudice) almeno 45 giorni prima del termine di presentazione delle offerte o della data dell’asta.

La partecipazione al procedimento è aperta a tutti coloro che siano interessati, con l’eccezione del debitore esecutato o fallito: tuttavia, essendo richiesta la partecipazione personale, se l’offerente non può partecipare fisicamente deve dare procura speciale ad un mandatario; inoltre, se l’offerente vuole rimanere anonimo, riservandosi di comunicare le proprie generalità solo ad aggiudicazione avvenuta, deve avvalersi necessariamente di un avvocato.

L’ordinanza di vendita contiene le modalità dell’incanto, nonché, ai sensi dell’art. 581 c.p.c. tutte le informazioni necessarie alla partecipazione all’asta: quelle attinenti al bene venduto, il prezzo base, il giorno e l’ora della vendita, l’ammontare della cauzione, nonché termini e modalità di deposito del prezzo.

L’asta può avvenire “con incanto” o “senza incanto” o, infine, con trattativa privata (riservata, però, ai beni mobili di modesto valore). In tutti i casi, è necessario che si tenga una gara dinanzi al giudice: la differenza principale sta nel fatto che nella vendita senza incanto l’offerta impegna immediatamente chi la presenta, con obbligo di acquisto in caso di offerta unica, pena la perdita della cauzione versata; nella vendita con incanto, invece, il rifiuto comporta la perdita solo di un decimo della cauzione.

La domanda di partecipazione e lo svolgimento dell’asta.

Le offerte di partecipazione devono essere presentate nella Cancelleria del Tribunale (Esecuzione o Fallimentare), con l’indicazione della procedura e dei beni oggetto di asta e versamento del 10% della base d’asta: l’ordinanza del giudice dispone anche il termine di presentazione delle offerte, che solitamente è fissato entro le ore 13:00 del giorno precedente quello in cui si tiene l’udienza di vendita. A norma dell’art. 571 c.p.c., la domanda deve essere presentata in busta chiusa, senza indicazione del nome dell’offerente: al suo interno vanno inseriti gli assegni recanti le somme richieste a titolo di anticipo sul prezzo e sugli oneri di partecipazione, che vengono, tuttavia, restituite al termine della gara se non si consegue l’aggiudicazione.

L’asta prevede la lettura delle offerte e la possibilità di rilanci a voce, con aumenti che integrino almeno il minimo richiesto dal bando: all’esito, quando rimane un unico compratore interessato al rilancio, avviene l’aggiudicazione provvisorio del lotto venduto. Entro dieci giorni, l’art. 584 c.p.c. consente le offerte di acquisto in aumento, nel solo caso della vendita con incanto (mentre nel caso di vendita senza incanto, l’aggiudicazione in udienza è definitiva). In ogni caso, avvenuta l’aggiudicazione definitiva, l’offerente vincitore deve versare nei tempi e nei modi definiti dall’ordinanza di vendita il prezzo offerto: in caso contrario, l’art. 578 c.p.c. impone al giudice di trattenere la cauzione versata e di disporre una nuova asta.

La nostra consulenza e il supporto per le aste immobiliari.

Tra le questioni più urgenti per chi intende partecipare ad un’asta giudiziaria vi è senz’altro la valutazione di convenienza in ordine all’acquisto di un bene. In proposito, le variabili da tenere in considerazione sono rappresentate non soltanto il prezzo della base d’asta e il calcolo dei possibili rilanci offerti dagli altri partecipanti: occorre, in particolare, partire dalla valutazione sullo stato materiale e giuridico dei beni oggetto di vendita, per poter trarre l’opportunità o meno di impegnare il proprio tempo e i propri fondi.

Infatti, dal punto di vista giuridico, è necessario stabilire se il bene immobile è diviso per quote e se oggetto di vendita è soltanto una di esse: in questo caso, all’atto dell’acquisto si potrebbe entrare in una scomoda comproprietà sul bene, che potrebbe comportare difficoltà tanto nell’utilizzo quanto nella rivendita del bene. Ancora, è molto importante considerare la regolarità dell’immobile venduto, sotto l’aspetto delle concessioni edilizi, della presenza di eventuali abusi, nonché dei costi da sostenere per le modifiche e/o demolizioni necessarie per sanare eventuali irregolarità. In certi casi è addirittura necessario verificare la materiale disponibilità del bene immobile, perché potrebbe intervenire un’usucapione da parte di terzi non aventi causa rispetto al debitore esecutato/fallito, che potrebbero sottrarre definitivamente la proprietà del bene acquistato.

Per altro verso, la presenza di difetti di costruzione, lo stato di degrado dell’immobile, nonché gli stessi danni dovuti all’abbandono da parte del proprietario espropriato nel corso degli anni, spesso, necessari per la conclusione della procedura esecutiva, potrebbero comportare per l’acquirente costi nascosti al momento dell’acquisto, idonei a trasformare un affare in una vera e propria sventura.

La generale complessità della procedura d’asta, aggiunta alla necessità di disporre di discrete conoscenze giuridiche e tecniche per poter far fronte all’esame degli aspetti di convenienza prima citati, rappresentano ostacoli non secondari rispetto a chi voglia comprare un immobile in un’asta giudiziaria. Tuttavia, proprio per questo motivo, deve essere sottolineate l’importanza di un servizio di consulenza: la possibilità di affidarsi ad esperti del settore, dotati delle competenze legali e tecniche necessarie, rappresenta la soluzione preferibile per conseguire l’obiettivo.

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