Per comprendere il concetto di condominio, a Torino come in altre città,  occorre un po’ di impegno perché il codice civile non produce una definizione. Si tratta di mettere insieme alcuni aspetti come quelli materiali e giuridici che insieme concorrono alla sua definizione.

Sono aspetti che devono essere valutati per potersi approcciare all’amministrazione di un condominio a Torino, comprendere il significato delle regole che la interessano e anche le loro lacune.

  • Comunione e condominio

Il codice non fornisce una definizione di condominio, tuttavia i profili di maggior interesse nella sua definizione sono quelli di pertinenza della sfera giuridica relativa alla sua soggettività e materialità. È di fatto un istituto piuttosto recente disciplinato sistematicamente solo nel codice del 1942, perché in quello del 1865, non è presente.

Le norme che lo riguardano sono collocate nel Libro III, che tratta della proprietà, nel Capo II del Titolo VII che è quello sulla regolamentazione della comunione. Dallo studio di questo testo si ha che il condominio è solo una particolare forma di comunione relativa ad un bene di tipo immobile.

La peculiarità del condominio si deve ricercare nel fatto che coesistono parti di proprietà esclusiva a fianco di altre comuni, a differenza della più generale disciplina della comunione. Mentre tutti i beni immobili possono essere soggetti a comunione, non è altrettanto vero per il condominio. Si devono studiare, nei vari casi, le conformazioni dei diritti dei singoli nei rispetti dei diritti di proprietà.

Esistono casi in cui un terreno di proprietà di più persone si trovi disciplinato da regole di comunione, ma non di condominio, mentre un palazzo con molte unità abitative potrebbe essere sia in condominio che in comunione. Infatti in caso di proprietà esclusiva delle unità immobiliari, ci saranno anche delle parti che si devono considerare di pertinenza comune. Se però, per esempio, il palazzo è frutto di un’ eredità senza assegnazione delle singole unità, si tratterà di un regime di comunione e non di condominio.

  • Quali sono i vari tipi di condominio

Una volta stabilita a grandi linee la definizione di condominio e dopo averlo collocato all’interno dell’ordinamento, si devono individuare i casi concreti di applicabilità della disciplina che si desume dai codici.

Con l’evoluzione delle situazioni di urbanistica e civilistica, in Italia la casistica relativa ai condomini, negli anni è diventata più complessa e fonte di problemi. Ad esempio, quali sono le soglie minime di nuclei individuali per poter parlare di regime condominiale? Due, tre, oppure un numero maggiore? Ci sono limitazioni sul suo sviluppo topologico, come sviluppo verticale, oppure orizzontale? Una modellazione per casistiche non approderebbe a nulla, ma si considera condominio il caso in cui anche solo un’ unità abitativa sia stata venduta. Sono sufficienti due proprietari per entrare in regime di disciplina condominiale.

È stato stabilito, con la sentenza n. 2046/2006 emessa dalle Sezioni Unite della Cassazione, che l’applicabilità dei disciplinari e delle norme relative all’esistenza del condominio sono indipendenti dal numero di persone interessate. Ad essere influenzata, è la necessità di nominare un amministratore, che si rende obbligatorio per condomini con più di dieci partecipanti, ma che già con quattro diventa quasi indispensabile. È stato anche stabilito che si intende condominio sia in caso di sviluppo verticale che orizzontale dell’edificio. Per l’orizzontale, basti pensare ad un residence con strade interne e illuminazione.

Si parla di supercondominio in caso in cui un gruppo di palazzi, già di per sè condomini, abbiano dei servizi e/o dei beni in comune. Per esempio tre o quattro palazzi in un parco comune con un sistema di fognature sono già in questa categoria.

Per una lacuna nella codicistica la giurisprudenza ha ricondotto le varie fattispecie sotto la disciplina del condominio, con una serie di problematiche non trascurabile. La casistica è varia, per esempio comprende la v. Cass. n. 7894/1994 che ha stabilito che i regolamenti condominiali non possono limitare la partecipazione all’assemblea del supercondominio agli amministratori delle singole componenti.

  • La natura giuridica del condominio

Per quanto riguarda la soggettività giuridica del condominio, fino alla sentenza n. 9148/2008 delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione che tratta la solidarietà nelle obbligazioni in materia condominiale, si faceva riferimento alla Cass. n. 7891/2000 in cui veniva definito come un semplice ente che opera in rappresentanza e interesse dei partecipanti, in materia di amministrazione e nel buon senso, che non interferisca con i diritti autonomi dei singoli condomini.

In seguito è stato considerato impossibile considerarlo come un ente di gestione, e affiancarlo da un’entità rilevante dal punto di vista giuridico. Questa impostazione si mantiene, ma con alcune critiche: nella persona dell’amministratore, il condominio intrattiene rapporti con soggetti esterni e con i condomini che rende plausibile la possibilità di considerarne l’autonomia, almeno a livello di imputazione giuridica.

  • La riforma del condominio

Il legislatore ha dovuto revisionare la normativa condominiale per fare fronte alle mutate condizioni culturali, tecnologiche e sociali, basandosi sulle criticità emerse durante il trattamento delle differenti istanze. La Commissione Giustizia del Senato della Repubblica ha approvato la riforma del Condominio il 20 novembre 201 con testo definitivo, con una serie di articoli integrativi e di aggiornamento.

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