Chi controlla l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è quella figura, resa necessaria e obbligatoria quando i condomini sono almeno 8, che agisce nel nome degli stessi condomini, li rappresenta, ne gestisce le spese relative alle parti comuni del comprensorio o dell’edificio e al termine di ogni anno stila il bilancio.

L’amministratore è nominato dall’assemblea di condominio, attraverso una votazione per cui è richiesta la maggioranza dei presenti, purché questi rappresentino almeno la metà degli inquilini totali. Può essere nominato fra i condomini stessi, purché in possesso dei requisiti, oppure scelto tra i tanti professionisti esterni che svolgono l’attività come un vero e proprio lavoro.

Per poter essere nominato amministratore occorre non avere condanne per reati contro il patrimonio o la pubblica amministrazione, non essere protestato, possedere un diploma di scuola media superiore e aver partecipato all’apposito corso per amministratore di condominio con relativi incontri di aggiornamento periodici.

Il suo mandato dura un anno e può essere rinnovato, se non incorre in alcuna revoca durante il periodo dell’incarico.

I compiti di un amministratore di condominio, una volta sbrigate le formalità con l’eventuale amministratore precedente, presso l’Agenzia delle Entrate e la filiale della banca dove è tenuto il conto corrente intestato al condominio, sono quelli di:

• convocare annualmente le assemblee di condominio e dare seguito alle delibere decise
• disciplinare l’utilizzo di quelle parti di condominio che sono fruibili da parte di tutti gli inquilini, prendendo anche provvedimenti nei confronti dei condomini che questi ultimi sono tenuti a rispettare
• gestire le entrate (rate condominiali) e le uscite (pagamenti dei fornitori) attraverso il conto corrente condominiale, che dal 2012 in alcun caso deve essere intestato all’amministratore o in casi peggiori che si verifichi che l’amministratore riceva contanti dai condomini
• provvedere che tutti i condomini rispettino le regolamento condominiale e in caso di morosità adire anche alle vie legali
• adempiere agli obblighi fiscali presentando la certificazione unica dei redditi e il modello 770 (certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta) e a quelli della tenuta del registro del condominio, sul quale sono annotati i dati anagrafici dei condomini, i verbali delle assemblee di condominio, la revoca e la nomina degli amministratori e la contabilità del condominio.

A questo punto il quesito sorge spontaneo, chi si occupa di controllare che l’amministratore esegua i suoi compiti? Una prima semplice verifica possono effettuarla gli stessi condomini in primo luogo partecipando alle assemblee, un altro modo per controllare che l’amministratore stia svolgendo i suoi compiti è leggendo il bilancio del condominio che tiene nota di tutte le entrate sotto forma di rate condominiali, dei lavori svolti e del relativo costo e di tutti gli stipendi, compreso quello dell’amministratore, dovuti agli addetti che si occupano della pulizia o della manutenzione degli spazi comuni del condominio. Inoltre l’amministratore ogni anno è tenuto a dar conto di tutte le spese e le entrate attraverso un elenco dettagliato che è compito dei condomini controllare. È importante che i documenti riguardanti le attività economiche di un condominio siano sempre molto precisi e ordinati e comprendano ricevute, fatture, matrici e qualsiasi altro tipo di documento che giustifichi delle spese.

Ma se il sospetto che l’amministratore venga meno ai suoi doveri sia ben più di questo e si voglia controllare il suo operato in maniera più professionale e profonda, i condomini hanno a loro disposizione due possibili soluzioni.

Prima di tutto è bene sapere che l’assemblea condominiale è il vero organo decisionale del condominio e non certo l’amministratore che delle decisioni prese ne è solo l’esecutore. Detto ciò l’assemblea può decidere, per più anni e in qualsiasi momento, di nominare un revisore condominiale che ha il compito di verificare il comportamento dell’amministratore, con pieni poteri di ispezione e accesso ai documenti.

È in altre parole un’operazione di controllo e monitoraggio che naturalmente deve essere svolta da un soggetto con le dovute competenze, che sappia, qualora ci fosse, portare alla luce una cattiva gestione.

In alternativa al revisore condominiale che viene assunto a titolo oneroso, l’assemblea di condominio ha la facoltà di nominare un consiglio di condominio composto da un minimo di 3 persone per edifici con non meno di 12 unità abitative, che a titolo gratuito svolgerà funzioni di consulto e controllo sull’operato dell’amministratore.