La materia relativa alle relazioni fra inquilini e padroni di casa, più propriamente conduttori e locatori, è sempre stata molto dibattuta, e per fortuna è disponibile un’ampia letteratura, oltre a parecchie sentenze che hanno fatto giurisprudenza.

Per chiarire quali siano le spese a carico delle due parti, bisogna comprendere la natura della locazione, ed i rapporti presenti nella stesura del contratto, come l’eventuale presenza di un’ amministrazione per un condomino a Torino, con i relativi obblighi.

  • Quali sono i criteri di ripartizione delle spese fra locatore e conduttore

Il primo criterio di facile applicazione per la suddivisione delle spese  di carattere generale per suddividere le spese fra inquilino e proprietario è quello di comprendere il tipo di intervento da svolgere. In generale il proprietario  deve sostenere tutti i costi di manutenzione straordinaria, mentre all’inquilino spettano le spese per gli interventi minori di ordinaria manutenzione.

Per quanto riguarda la disciplina del codice civile, si deve fare riferimento alla legge sulle locazioni degli immobili urbani (Legge 392/78). In questo testo si afferma che l’inquilino è tenuto alle spese per la pulizia, per la manutenzione ordinaria dell’ascensore (quella straordinaria è a carico del proprietario), le spese relative alla fornitura delle utenze come elettricità, acqua, riscaldamento e condizionatori. Sono a suo carico anche lo spurgo di pozzi neri e latrine, oltre a quelle di fornitura di altri servizi comuni. In caso di servizio di portineria nello stabile, all’inquilino spettano il 90% delle sue spese di mantenimento.

  • La giurisprudenza in materia

In alcuni casi non è molto semplice capire se la manutenzione è ordinaria o straordinaria, per quanto riguarda un intervento. La Corte di Cassazione si è pronunciata dichiarando ad esempio che le spese di rifacimento per facciata del condominio si devono considerare di tipo straordinario e che vanno quindi sostenute da parte del proprietario. Riuscire ad orientarsi non è quindi sempre un processo lineare.

Con una semplice schematizzazione, però, possiamo distinguere le spese comuni o condominiali da quelle strettamente correlate con l’abitazione privata, soggetta a contratto di locazione e attività di manutenzione specifiche.

  • Chi si deve fare carico delle le spese di condominio?

Le spese condominiali risultano essere a carico del conduttore, solitamente l’inquilino, inclusi costi di pulizia, di gestione ordinaria dell’ascensore, e delle utenze come acqua, elettricità e condizionamento e riscaldamento degli spazi comuni. La loro gestione può avvenire per mezzo di un amministratore di condominio. Non fanno parte di questa categoria le spese legate al rifacimento delle facciate o degli impianti e le opere comuni a carattere straordinario, che sono a carico del locatore, salvo accordi straordinari che si trovano nel regolamento condominiale.

Nei confronti del condominio tramite la figura dell’amministratore, la responsabilità resta sempre del proprietario, che perseguibile ai fini di legge nel caso in cui l’affittuario non paghi. Se però l’inquilino viene meno ai suoi obblighi, al locatore spetta il diritto di rivalsa su quest’ultimo, e la richiesta di rimborso delle spese sostenute. Il conduttore ha 60 giorni per il pagamento. Se per oltre due mensilità si dovesse mantenere la condizione di mancato pagamento, il proprietario può fare richiesta di risoluzione per il contratto.

  • A chi spettano le spese per l’appartamento?

Il locatore ha l’obbligo di consegnare all’inquilino l’abitazione in buono stato, ma tutti i costi di piccola manutenzione, per esempio le spese legate al normale uso o deterioramento dall’appartamento, spettano del conduttore. Per esempio le riparazioni degli impianti elettrici e idrici, degli apparecchi di condizionamento o riscaldamento, oltre al mantenimento dei rivestimenti e delle strutture come pavimenti, soffitto e muri.

Al proprietario spettano i costi per casi fortuiti, cioè quando la manutenzione è legata ad eventi non previsti o prevedibili, non evitabili con normali azioni di ordinaria manutenzione, così come quelle inerenti alla vecchiaia del bene. Sempre al locatore spettano le opere di adeguamento dell’immobile alle vigenti normative.

Le attività di manutenzione sono soggette a molte interpretazioni e non sempre è semplice decidere nettamente se si tratta di interventi necessari a causa dell’uso prolungato da parte dell’inquilino o all’età dell’immobile.

La normativa prevede che la competenza venga stabilita in base all’uso dei locali, se non viene soddisfatta la condizione precedente. Se infine anche su questo punto vi dovessero essere dubbi, la spesa spetta al conduttore. Se però l’inquilino per questioni di emergenza dovesse accollarsi le spese di pertinenza del locatore, dovrà farne immediata comunicazione a quest’ultimo e potrà richiedere un rimborso adeguato.

Per orientarsi nella distribuzione delle spese, si deve far riferimento alla tabella di ripartizione spese concordata tra Confedilizia e SUNIA-SICET-UNIAT registrata il 30 aprile 2014, alla tabella integrativa SICET e a tabelle precedenti in caso di mancata copertura della casistica o conflitto.

Vengono coperti tutti i servizi relativi alle decisioni di pertinenza, alla gestione e alla definizione dei ruoli in funzione delle condizioni preesistenti nell’oggetto locato, come la ricostruzione delle sue caratteristiche e criticità al fine di ricondurre ad una categoria nota il problema.

In particolare sono gestiti gli elementi relativi agli interventi urgenti e ai relativi rimborsi, così come le rescissioni contrattuali in caso di mancanza di ottemperanza da parte di una delle due parti in causa. Anche le relazioni con il condominio e con l’amministrazione di un condominio a Torino sono materia di trattamento, a fianco dei servizi basati sul gestionale immobiliare per la definizione dei costi.

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