FAQ - Amministrazione di condominio
Domande e risposte
COS’E' UN CONDOMINIO?
Il condominio è solo una particolare forma di comunione relativa ad un bene di tipo immobile.
La peculiarità del condominio si deve ricercare nel fatto che coesistono parti di proprietà esclusiva a fianco di altre comuni, a differenza della più generale disciplina della comunione. Mentre tutti i beni immobili possono essere soggetti a comunione, non è altrettanto vero per il condominio. Si devono studiare, nei vari casi, le conformazioni dei diritti dei singoli nei rispetti dei diritti di proprietà.
Esistono casi in cui un terreno di proprietà di più persone si trovi disciplinato da regole di comunione, ma non di condominio, mentre un palazzo con molte unità abitative potrebbe essere sia in condominio che in comunione. Infatti in caso di proprietà esclusiva delle unità immobiliari, ci saranno anche delle parti che si devono considerare di pertinenza comune. Se però, per esempio se il palazzo è frutto di una eredità senza assegnazione delle singole unità, si tratterà di un regime di comunione e non di condominio.
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QUALI SONO I DOCUMENTI NECESSARI PER ISTITUIRE UN CONDOMINIO?
Per costituire un condominio non servono particolari adempimenti o atti formali, esso difatti si forma automaticamente e di diritto, nel caso in cui due o più soggetti hanno costruito un edificio su un suolo comune o nel caso in cui un unico proprietario ha venduto un piano ad uno o più individui. Se si palesano, questi specifici casi non è necessario porre in essere nessun atto formale, visto che la legge considera come condominio quell’immobile in cui vi sono anche solo due proprietari.
Per ottenere il codice fiscale del condominio appena costituito, è necessario compilare un apposito modulo (modello AA5/6), reperibile presso l’Agenzia delle Entrate. Per i condomini che hanno più di nove proprietari, la procedura di rilascio del codice fiscale viene eseguita dall’amministratore. Per i super condominii, formati da edifici differenti, bisognerà invece richiedere un codice fiscale specifico, diverso da quelli già ottenuti per i singoli condominii. Per la costituzione di un condominio, oltre alla richiesta di un codice fiscale, è necessario aprire un apposito conto corrente, dove confluiranno le somme depositate dai singoli condomini che verranno utilizzate per lavori di costruzione o manutenzione degli edifici.
COS’E' UN’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO?
L’assemblea di condominio, viene definita, come un organo deliberante che ha il potere di prendere decisioni riguardanti la gestione e la manutenzione dell’immobile. L’assemblea di condominio, non è soltanto una riunione dei condomini, ma un organo deliberante dove vengono votate e adottate le decisioni riguardanti la gestione e la manutenzione per l’appunto del condominio. Vi sono due tipi di assemblee condominiali: ordinaria e straordinaria e vengono entrambe convocate dall’amministratore di condominio o su iniziativa di almeno due condomini che rappresentano 1/6 del valore millesimale dell’edificio. L’assemblea di condominio ha il compito di deliberare su alcune questioni: gestione ordinaria delle parti comuni del condominio, manutenzione straordinaria, nomina e revoca dell’amministratore di condominio, approvazione del regolamento condominiale.
CHI STILA IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE?
Il regolamento di condominio è il documento sul quale si fonda l’intera convivenza civile all’interno di un condominio. All’interno del regolamento sono contenute tutte quelle norme finalizzate alla regolamentazione della vita nel complesso edilizio suddetto, norme che possono variare dalla raccolta differenziata alla gestione degli spazi comuni. Bisogna però specificare fin da subito che il regolamento di condominio non è affatto sempre obbligatorio. Il documento in questione, infatti, diventa una priorità nel momento in cui all’interno dell’edificio si supera il numero dei 10 condòmini. In questo caso sarà necessario procedere con la stesura e la redazione ufficiale del regolamento, il quale dovrà rispettare a sua volta le leggi contenute all’interno del codice civile. La stesura del documento è sostanzialmente demandata a due casistiche differenti: la prima riguarda la possibilità di redigere un regolamento assembleare, mentre la seconda ha a che fare con il regolamento di tipo contrattuale. Il regolamento assembleare viene redatto dall’amministratore in seguito all’organizzazione di una o più assemblee nelle quali vengono riuniti i vari condòmini. Da specificare che tale formula sarà valida esclusivamente nel caso in cui tutti i condòmini risultino in accordo a proposito della firma del documento. Nel secondo caso, il regolamento contrattuale può avere legami con il costruttore del complesso edilizio.
COSA FA L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?
L’amministratore di condominio è una figura professionale che ha una serie di obblighi e responsabilità che non vanno sicuramente sottovalutate. Chi vuole intraprendere questo lavoro però deve sapere che ci sono una serie di requisiti da rispettare. Per prima cosa bisogna godere dei diritti civili e non aver ricevuto alcuna condanna per reati commessi nei confronti dell’amministrazione pubblica, del patrimonio, della giustizia o della fede pubblica. Un altro requisito fondamentale è senz’altro il non risultare iscritto nell’elenco dei protesti cambiari e non aver ricevuto alcuna inabilitazione. Un amministratore condominiale inoltre dovrebbe aver conseguito il diploma di scuola superiore e deve aver frequentato almeno un corso di formazione iniziale. Tale corso ha una durata di circa settantadue ore e deve essere seguito da una serie di corsi di aggiornamento che si svolgono ogni anno per una durata di quindici ore.
Le sue mansioni sono diverse ma richiedono tutte una grande responsabilità:
1) l’amministratore deve occuparsi dell’assemblea condominiale per far rispettare gli obblighi del condominio e per approvarne il rendiconto Un altro compito
2) L’amministratore è occuparsi del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee e del registro di nomina e revoca dell’amministratore.
3) L’amministratore deve curare il registro di contabilità.
QUANTO DURA IN CARICA L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?
“L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”. Recita così il comma 10 dell’articolo 1129 c.c. che, in sede applicativa, ha sollevato dei dubbi. La difficoltà di interpretazione, riguarda la necessità, o meno, che il rinnovo dell’incarico sia reso esplicito in sede di assemblea condominiale. Inoltre, dagli articoli 1135 del codice civile, e 66 delle disposizioni di attuazione del c.c., si evince chiaramente che l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea annualmente, al fine di consentirle di pronunciarsi, tra le altre questioni, su quelle relative alla propria conferma e all’eventuale retribuzione.
CHI CONTROLLA L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?
Una prima semplice verifica possono effettuarla gli stessi condomini in primo luogo partecipando alle assemblee, un altro modo per controllare che l’amministratore stia svolgendo i suoi compiti è leggendo il bilancio del condominio che tiene nota di tutte le entrate sotto forma di rate condominiali, dei lavori svolti e del relativo costo e di tutti gli stipendi, compreso quello dell’amministratore, dovuti agli addetti che si occupano della pulizia o della manutenzione degli spazi comuni del condominio. Inoltre l’amministratore ogni anno è tenuto a dar conto di tutte le spese e le entrate attraverso un elenco dettagliato che è compito dei condomini controllare. È importante che i documenti riguardanti le attività economiche di un condominio siano sempre molto precisi e ordinati e comprendano ricevute, fatture, matrici e qualsiasi altro tipo di documento che giustifichi delle spese.
L’AMMINISTRATORE DEVE ESSERE PER FORZA UNA PERSONA FISICA?
Nel 2006 una sentenza Corte di Cassazione sancì la possibilità di esercitare la funzione di amministratore di condominio anche da parte di una persona giuridica, purché questa sia sempre basata su un contratto di mandato e quindi su un rapporto fiduciario. La risposta quindi al dubbio sopra esposto è che, salvo che non intervengano nuove sentenze della Cassazione o nuovi orientamenti giurisprudenziali, l’incarico di amministratore di condominio può essere svolto senza problemi sia da una persona fisica (preferibilmente iscritta nell’albo dell’anaci) sia da una persona giuridica.
L’AMMINISTRATORE HA IL POTERE DI ASSEGNARE SANZIONI PECUNIARIE AI CONDOMINI?
Per imporre il rispetto del regolamento di condominio, la soluzione è rappresentata dalle disposizioni attuative del codice civile, che prevedono la possibilità di applicare delle sanzioni, all’interno del condominio; far rispettare il regolamento è compito dell’amministratore. In generale, è possibile applicare delle sanzioni solo nel caso in cui il regolamento condominiale le preveda e attribuisca all’amministratore il potere di comminarle. A determinare l’ammontare della sanzione, tuttavia, non è l’amministratore ma l’assemblea condominiale.
COME AVVIENE LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE LEGALI DI UN CONDOMINIO?
Le spese legali, in caso di sconfitta in sede giudiziale, dovranno essere ripartite secondo il criterio proporzionale disciplinato dall’art. 1123 co.1,c.c.
Tale articolo chiarisce che le spese per la manutenzione, godimento e conservazione delle parti comuni dell’edificio, sono sostenute in maniera proporzionata al valore della proprietà di ciascun condomino. In caso di liti con terzi procurate da un bene che risulta in possesso solo di alcuni condomini, il terzo danneggiato dovrebbe citare il condominio, ma tale azione va in netto contrasto con il principio della legittimazione passiva dell’amministratore. La legge stabilisce quindi che in caso di citazione in giudizio, l’intero condominio sarà coinvolto, mentre in caso di sentenza saranno i proprietari che usufruiscono di quegli spazi specifici ad essere obbligati alle conseguenze giudiziarie.
QUANDO UN INQUILINO VIENE CONSIDERATO MOROSO?
Un debitore viene considerato moroso quando non adempie (o adempie in maniera non esatta) ad un’obbligazione. Nel caso del condominio il debitore, ossia l’inquilino, risulterà moroso nel momento in cui ritarderà il pagamento delle spese a lui imputate. In conseguenza di ciò si aprirà una procedura nota con il nome di “messa in mora”, fondamentale per interrompere eventuali prescrizioni e ottenere le prove necessarie per successivi giudizi. La costituzione in mora, ex art. 1219 cod. civ., può essere fatta per intimazione o, meglio ancora, in forma scritta.
Generalmente l’amministratore di un condominio si avvale della diffida ad adempiere, una procedura che intima per iscritto l’adempimento di un’obbligazione. Nei confronti dell’inquilino moroso la diffida servirà ad avvertire il debitore di eventuali azioni civili in caso di mancato pagamento di quanto dovuto al condominio.
CHE COS’E’ LA MOROSITA’ INCOLPEVOLE?
Un caso esemplare nel quale un condomino si trova nell’impossibilità di pagare le proprie spese condominiali è quello della morosità incolpevole. La morosità incolpevole non è altro che una particolare situazione nella quale un soggetto, in seguito alla perdita di parte della propria capacità reddituale relativa al nucleo familiare, si trova nella posizione di non poter effettuare i pagamenti per adempiere ai propri obblighi.
Per poter parlare realmente di morosità incolpevole, l’amministratore deve accertarsi attraverso documenti ufficiali dell’impossibilità da parte degli inquilini di provvedere ai pagamenti delle spese.
LE SPESE CONDOMINIALI POSSONO ESSERE PAGATE PRESSO LO STUDIO DI AMMINISTRAZIONE?
Il pagamento delle spese condominiali può anche non essere effettuato presso lo studio di amministrazione di colui che ha in gestione il condominio. La legge attuale prevede infatti che il valore economico della spesa possa essere indirizzato verso il conto corrente del condominio stesso tramite bonifico bancario. Nello specifico, è l’articolo 1129 del codice civile italiano a regolamentare la pratica in questione. L’articolo, infatti, fa riferimento agli obblighi dell’amministratore di far pervenire le somme ricevute dai condòmini al già citato conto corrente del complesso edilizio. Il conto corrente, ovviamente, può essere creato facendo affidamento sui servizi postali o bancari.
QUALI SPESE SONO A CARICO DELL’INQUILINO? QUALI A CARICO DEL PROPRIETARIO?
Il primo criterio di facile applicazione per la suddivisione delle spese carattere generale per suddividere le spese fra inquilino e proprietario è quello di comprendere il tipo di intervento da svolgere. In generale il proprietario è deve sostenere tutti i costi di manutenzione straordinaria, mentre all’inquilino spettano le spese per gli interventi minori di ordinaria manutenzione.
Per quanto riguarda la disciplina del codice civile, si deve fare riferimento alla legge sulle locazioni degli immobili urbani (Legge 392/78). In questo testo si afferma che l’inquilino è tenuto alle spese per la pulizia, per la manutenzione ordinaria dell’ascensore (quella straordinaria è a carico del proprietario), le spese relative alla fornitura delle utenze come elettricità, acqua, riscaldamento e condizionatori. Sono a suo carico anche lo spurgo di pozzi neri e latrine, oltre a quelle di fornitura di altri servizi comuni. In caso di servizio di portineria nello stabile, all’inquilino spettano il 90% delle sue spese di mantenimento.
Le spese condominiali risultano essere a carico del conduttore, solitamente l’inquilino, inclusi costi di pulizia, di gestione ordinaria dell’ascensore, e delle utenze come acqua, elettricità e condizionamento e riscaldamento degli spazi comuni. La loro gestione può avvenire per mezzo di un amministratore di condominio. Non fanno parte di questa categoria le spese legate al rifacimento delle facciate o degli impianti e le opere comuni a carattere straordinario, che sono a carico del locatore, salvo accordi straordinari che si trovano nel regolamento condominiale.
DEVO COMUNICARE ALLO STUDIO DI AMMINISTRAZIONE CHE HO AFFITTATO L'APPARTAMENTO?
In tema di affitto di un appartamento, la legge di stabilità del 2016 ha introdotto delle significative innovazioni che stabiliscono l’obbligo della registrazione del contratto entro 30 giorni dalla stipula e la sua comunicazione entro 60 giorni all’amministratore di condominio. La riforma del condominio ha anche inserito un nuovo obbligo a carico del locatore e cioé quello di comunicare, una volta eseguita la registrazione del contratto, l’affitto dell’appartamento all’amministratore di condominio. Anche su questo punto, l’obbligo è a carico del proprietario dell’immobile che deve adempiere entro il termine di 60 giorni e la stessa comunicazione deve essere data anche all’inquilino.
Una volta che l’amministratore abbia ricevuto questa informazione da parte del proprietario dovrà procedere all’aggiornamento del registro dell’anagrafe tributaria.
L’ AMMINISTRATORE HA RESPONSABILITA’ IN TEMA DI PRIVACY NEL CONDOMINIO?
il titolare del trattamento dei dati è rappresentato dal condominio stesso mentre il responsabile del trattamento è l’amministratore di condominio. Questa responsabilità da parte di questa figura nasce in virtù del contratto di mandato che lo lega al condominio e che si perfeziona nel momento in cui accetta la nomina ad amministratore di condominio.
L’amministratore di condominio, nella qualità di responsabile del trattamento, ha l’obbligo di garantire la sicurezza dei dati nonché la riservatezza dei dati, comunicare tempestivamente le eventuali variazioni nonché occuparsi della cancellazione dei dati al termine del trattamento.
Altro obbligo a carico dell’amministratore in qualità di responsabile del trattamento dei dati è quello di assistere, avvisare e consigliare il titolare; se ad esempio una delibera dell’assemblea può violare qualche obbligo, ne deve dare tempestiva comunicazione per evitare di incorrere, a sua volta, in una sanzione per omessa violazione. Dovrà inoltre evadere le diverse richieste degli interessati, fornire comunicazione delle eventuali violazioni, condurre la valutazione di impatto privacy.
POSSO DELEGARE IL MIO INQUILINO A RAPPRESENTARMI IN ASSEMBLEA?
Nell’eventualità in cui il condomino interessato fosse impossibilitato a partecipare all’assemblea convocata, ha la possibilità di delegare la sua rappresentanza ad un altro soggetto, purché la delega sia presentata a mezzo scritto e raccolta direttamente da chi esercita la funzione di amministratore. La delega deve essere composta rispettando un formalismo specifico ed è bene osservarlo per non invalidarla. La delega alla rappresentanza è disciplinata dal nuovo primo comma dell’articolo 67 disp. att. cc. In questo articolo si disciplinano anche li comportamenti per i condomini di grandi dimensioni, per i quali il delegato – laddove l’edificio ospiti più di venti condomini che hanno diritto a partecipare all’assemblea – non può definirsi quale rappresentante più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale dei loro immobili. Inoltre la delega non è rilasciabile telefonicamente, nemmeno contattando l’amministratore del condominio. Può invece essere inviata via fax o email dopo una scansione; è però importante che l’amministratore condominiale ne sia informato e la riceva prima dell’inizio della prima seduta dell’assemblea.
COME FUNZIONA IL RISCALDAMENTO IN CONDOMINIO? COSA FARE E COME COMPORTARSI?
La legge prevede che ogni condominio che abbia un riscaldamento centralizzato debba avere delle valvole termostatiche su ogni termosifone presente nell’unità abitativa e tramite queste poter decidere la temperatura autonomamente e diversa di stanza in stanza, questo comporta un risparmio energetico ed economico con il contacalorie che stabilirà in modo preciso il consumo reale che dovrà essere pagato da ogni singolo condomino. Oltre a questo ci sono poi orari da rispettare che dipendono dalla zona nella quale si abita, in ogni caso questa legge nazionale vale soltanto come indicazione sulle ore totali di accensione del riscaldamento in un giorno, su come poi queste vengano ripartite dipende esclusivamente dalle decisioni prese in assemblea condominiale e quindi in questo caso specifico dall’amministrazione di condominio di Torino, decisioni che poi saranno rese effettive nel regolamento condominiale dall’amministratore.
È facoltà di ogni singolo condomino decidere di staccarsi dall’impianto condominiale centralizzato di riscaldamento, purché si abbia il consenso di tutti gli altri inquilini. In mancanza di questo è possibile staccarsi solo dimostrando che il distaccamento non provocherà un aumento dei costi per gli altri condomini, che non ci sarà alcun squilibrio termico all’interno dell’edifico e che in alcun modo saranno inficiate le funzionalità dell’impianto centralizzato. Occorre perciò una perizia redatta da un tecnico specializzato che potrà compilarla solo dopo un attento sopralluogo.