Quando si va ad abitare in un nuovo edificio, ci si chiede spesso se è già stato istituito un condominio o se sia necessario farlo. La legge non prescrive nessun obbligo per la costituzione dei condominii, ma regola soltanto l’amministrazione e la gestione delle parti comuni. In ogni caso per istituire un condominio, cosa è necessario? Alcuni documenti, vediamo quali sono.
- La costituzione del condominio
Per costituire un condominio non servono particolari adempimenti o atti formali, esso difatti si forma automaticamente e di diritto, nel caso in cui due o più soggetti hanno costruito un edificio su un suolo comune o nel caso in cui un unico proprietario ha venduto un piano ad uno o più individui. Se si palesano, questi specifici casi non è necessario porre in essere nessun atto formale, visto che la legge considera come condominio quell’immobile in cui vi sono anche solo due proprietari. La costituzione del condominio si palesa, quando si è in presenza di un condominio orizzontale: gli edifici non hanno solo uno sviluppo verticale ma comprendono anche delle villette a schiera e sono presenti delle parti comuni (cortile d’accesso, giardino o impianto di illuminazione esterna). Un altro tipo di condominio che può essere costituito è quello formato da case indipendenti che condividono degli spazi esterni, in questo caso la costituzione può avvenire per iniziativa volontaria che automaticamente. Un caso particolare di costituzione del condominio riguarda il cosiddetto “super condominio” quando più edifici fanno parte dello stesso complesso residenziale. Per il super condominio la costituzione può essere fatta dal costruttore del complesso o su base volontaria in sede d’assemblea. Costituire un condominio quando sono presenti più edifici e diversi proprietari è sempre opportuno, per disciplinare la gestione e l’organizzazione delle parti comuni.
- I documenti necessari per la costituzione di un condominio
La legge, come abbiamo sottolineato in precedenza, non prescrive particolari obblighi riguardo la costituzione del condominio, visto che esso si forma automaticamente. Le norme si riferiscono esclusivamente agli obblighi derivanti dalla costituzione di un condominio, quando vi sono più di nove proprietari di singole unità immobiliari. Per i condomini minimi (formati da 2 proprietari e fino ad un massimo di 9), la legge prescrive che venga attribuito al condominio un codice fiscale per poterlo identificare nei rapporti con i terzi (appalti, forniture di energia elettrica, ecc.). Per ottenere il codice fiscale del condominio appena costituito, è necessario compilare un apposito modulo (modello AA5/6), reperibile presso l’Agenzia delle Entrate. Per i condomini che hanno più di nove proprietari, la procedura di rilascio del codice fiscale viene eseguita dall’amministratore. Per i super condominii, formati da edifici differenti, bisognerà invece richiedere un codice fiscale specifico, diverso da quelli già ottenuti per i singoli condominii. Per la costituzione di un condominio, oltre alla richiesta di un codice fiscale, è necessario aprire un apposito conto corrente, dove confluiranno le somme depositate dai singoli condomini che verranno utilizzate per lavori di costruzione o manutenzione degli edifici. La legge, seppur non disciplini la costituzione di un condominio, prescrive alcuni obblighi nel caso in cui vi sono più di nove proprietari: nomina di un amministratore di condominio tramite la convocazione dell’assemblea condominiale (art. 1129 del Codice Civile). Per i condominii dove sono presenti più di dieci condomini, è invece obbligatorio redigere un regolamento condominiale: dove verranno indicati le norme che regolano la gestione delle parti comuni, i diritti e i doveri dei singoli condomini, gli obblighi dell’amministratore e la ripartizione delle spese in base alle tabelle millesimali.
- L’assistenza di uno studio legale per l’amministrazione di un condominio
La costituzione di un condominio non comporta notevoli difficoltà, ma la gestione vera e propria di un condominio non è così semplice come si pensa, per questo è sempre necessario affidarsi a degli esperti di amministrazione di condominii. In particolare, se amministrate un condominio a Torino e avete bisogno di assistenza per dirimere specifiche questioni potete rivolgervi ad uno studio legale di esperti in diritto immobiliare che vi forniranno delle consulenze puntuale e complete. Gli avvocati vi assistono in caso di impugnazione delle delibere, per ricorsi riguardanti le nuove opere o le immissioni del vicino, controllano gli atti e i contratti prima dell’approvazione, vi forniscono assistenza nella scelta di un amministratore di condominio qualificato e in possesso dei requisiti previsti per legge.
Oltre al servizio di consulenza in materia condominiale è anche possibile richiedere la compilazione di contratti per la fornitura di servizi o di appalto per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. Le consulenze possono essere erogate telefonicamente o online, presso la sede dello studio legale o se riguarda l’intero condominio nei locali adibiti alle sedute dell’assemblea condominiale.
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